Nachdem nun seit geraumer Zeit geschlossene
Fonds im Rahmen der Wirtschaftskrise generell als Anlageform quasi in Verruf
gekommen sind, wenden sich viele Anleger wieder verstärkt der Immobilie als
Anlageform zu – auch mit der Absicht, das einzig noch verbliebene
Steuersparmodell der denkmalgeschützten Immobilie zu nutzen.
Können üblicherweise die Anschaffungs- und
Herstellungskosten eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 EStG mit nur 2 % oder 2,5 %
p.a. Abgeschrieben werden, locken bei denkmalgeschützten Immobilien erhöhte
Absetzungen für Herstellungsmaßnahmen gemäß §§ 7i EStG von 9 % p.a. Für die
ersten acht Jahre und 7 % p.a. für weitere vier Jahre für Baumaßnahmen, die
nach dem 31.12.2003 begonnen wurden.
Doch so verlockend das Modell klingt, so
viele Fallstricke hat es auch.
Nach § 255 HGB stellen Kosten für
Baumaßnahmen an einem vorhandenen und fertig gestellten Gebäude nur dann
nachträgliche Herstellungskosten dar, wenn bei dem Gebäude ein so genannter
Vollverschleiß vorlag oder die Baumaßnahme
zu einer Erweiterung oder einer
wesentlichen Verbesserung geführt hat.
Dies ist für jede einzelne Baumaßnahme gesondert zu überprüfen.
Allerdings sind viele Angebote von Banken,
Versicherungen, Bauträgern und Anlageberatern fehlerhaft:
• Vom
Steuerprivileg des §§ 7i EStG werden lediglich Baumaßnahmen an einem Gebäude
erfasst, nicht aber bewegliche Einrichtungsgegenstände. Sehr häufig werden in
Angeboten für Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden Gesamtpreise
einschließlich Einrichtungsgegenständen wie z.B. Teppichbodenbeläge oder
Einbauküchen etc. kalkuliert. Differenziert der Prospekt hier nicht, ist
bereits ein Beratungsfehler vorprogrammiert.
• Die
Einschätzung, ob ein Gebäude ein Baudenkmal ist, obliegt nicht der Überprüfung
der Finanzverwaltung, sondern wird ausschließlich nach den gesetzlichen
Vorgaben des Denkmalschutzes in den jeweiligen Bundesländern bestimmt und damit
auch von der Denkmalschutzbehörde festgelegt. Diese Entscheidung der
Denkmalschutzbehörde ist für die Finanzverwaltung bindend.
Allerdings gibt es keine einheitliche
Regelung in der Bundesrepublik Deutschland, so dass die einkommensteuerlichen
Förderungsvoraussetzungen in den einzelnen Bundesländern variieren. Das ganze
Modell steht und fällt damit, ob die Eigenschaft als Baudenkmal bereits bei
Beginn der Baumaßnahme und über den gesamten Abzugszeitraum hinweg vorliegt.
Ein Beratungsfehler kann dementsprechend dann gegeben sein, wenn das Gebäude
bereits aus der denkmalgeschützten Liste durch Zeitablauf gestrichen ist oder
in absehbarer Zeit wird.
• Problematisch
ist häufig auch die Inanspruchnahme des Steuerprivilegs gemäß § 7i EStG für den
Ausbau von Dachgeschosswohnungen. Steuerlich betrachtet stellt die im
Dachgeschoss entstandene Wohnung nämlich häufig einen Neubau dar, weil die
betreffende Eigentumswohnung ein selbstständiges Wirtschaftsgut ist und dieses
vorher noch nicht existiert hat. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der
Steuerpflichtige nicht nachweisen kann, dass der Dachboden auch vorher schon
dem Aufenthalt von Menschen gedient hat.
• Zwar
ist grundsätzlich auch die Umnutzung eines Gebäudes (z.B. Umwandlung eines
Fabrikgebäudes in Wohnungen) gemäß § 7i EStG begünstigungsfähig, dies gilt
jedoch ausschließlich dann, wenn ein Baudenkmal in der bisherigen Weise nicht
mehr genutzt werden kann. Dient die Umnutzung jedoch nur einer Steigerung der
Rendite, so werden gerade diese Kosten grundsätzlich nicht anerkannt.
• Eine
weitere Haftung-und Fehlerquelle in der Beratung ist zudem die richtige
Aufteilung des Kaufpreises. Soweit der Steuerpflichtige als Bauherr
modernisiert, ist Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen der
bescheinigte Wert der Bauaufwendungen. Welcher Teil des Kaufpreises auf die
Modernisierung entfällt, richtet sich jedoch nicht nach den vertraglichen Vereinbarungen
aus dem Kaufvertrag, sondern grundsätzlich bezüglich jeder einzelnen Maßnahme
die Denkmalschutzbehörde. Auch hier werden Prospektangaben häufig deutlich
"geschönt", mit denen entsprechend drastischen finanziellen Folgen
für den Anleger.
• Eine
böse Überraschung erleben Anleger auch dann, wenn Ihnen der Bauträger
zusätzlich gegen Gebühr etwa eine Mietgarantie oder die Vermittlung der
Finanzierung anbietet. Solche Modelle sieht die Finanzverwaltung seit 2005 als
"Steuerstundungsmodelle" an. In diesem Fall entfällt die
Absetzbarkeit gemäß § 7i EStG.
Im Rahmen des Erwerbs als Kapitalanlage ist
auch die Wiederverkäuflichkeit des Objektes von entscheidender Bedeutung.
Vielen kleinen-und Mittelverdiener wird der Erwerb einer solchen
denkmalgeschützten Immobilien unter anderem auch mit dem Argument angeboten,
man könne die Immobilie nach zehn Jahren mit Gewinn verkaufen. Der versprochen
Weiterverkauf ist vielfach jedoch faktisch unmöglich. Meist lässt sich hieraus
nur ein Bruchteil des Einkaufspreises realisieren.
Aus den oben nur beispielhaft angesprochenen
Punkten ergeben sich vielfältige Haftungsquellen für Berater und genauso viele
Ansatzpunkte für Schadenersatzansprüche für Anleger. Es empfiehlt sich deshalb – gerade und vor
allem im Vorfeld eines geplanten Erwerbs – das unterbreitete Angebot rechtlich
prüfen zu lassen.
Zusammenfassend informiert die BSZ e.V. Vertrauensanwältin Marie-Caroline
Pasquay Rechtsanwältin, M.B.A.:
„Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien
stehen häufig umfangreiche Schadensersatzansprüche gegen Banken, Bauträger oder
Berater zu, bis hin zur Rückabwicklung des eingegangenen Geschäfts. So hat
beispielsweise das OLG München in einem Urteil vom 23.05.2012, Az. 3 U4494/11,
den Verkäufer einer Eigentumswohnung zur Rückabwicklung verurteilt, da dieser
ein Gebäude als Denkmal geschützt angepriesen hatte, obwohl die
Denkmaleigenschaft nicht gegeben war. Die fehlende Denkmaleigenschaft bewertete
das Gericht als einen Mangel der Kaufsache, der den Käufer zum Rücktritt
berechtigt.“
Für die Prüfung von Ansprüchen aus Anlagen in
Denkmalschutz-Immobilien durch Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht, hat
der BSZ e.V. die Interessengemeinschaft "Immobilien und Denkmalschutz" gegründet. Es bestehen gute Gründe hier die
Interessen zu bündeln und prüfen zu lassen und der Interessengemeinschaft
beizutreten.
BSZ® Bund für soziales und ziviles
Rechtsbewußtsein e.V.
Lagerstr. 49
64807 Dieburg
Telefon: 06071-9816810
Direkter Link zum Anmeldeformular für eine
BSZ® Anlegerschutzgemeinschaft:
Foto: BSZ e.V. Vertrauensanwältin Marie-Caroline Pasquay Rechtsanwältin, M.B.A.
Dieser Text gibt den Beitrag vom 28. Juli
2012 wieder. Hiernach eintretende Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht
berücksichtigt und können zu einer anderen Einschätzung führen.
mcp
