BSZ® e.V. befragt den Autor, Rechtsanwalt Dr. Walter Späth zu seinem Buch „Schrottimmobilien - Anlegerschutz nach aktueller Rechtsprechung - Anlegerschutz beim Immobilienerwerb - Staatshaftung“, das beim BSZ® e.V. zum Preis von 39,90 € bestellt werden kann.
BSZ® e.V.: Herr Dr. Späth, was hat Sie dazu bewogen, ein Buch zum Themenkomplex „Schrottimmobilien“ zu schreiben, und für wen?
Rechtsanwalt Dr. Späth: Durch meine im Laufe der Jahre gemachten Erfahrungen als Anwalt, der zahlreiche Schrottimmobiliengeschädigte vertritt, habe ich festgestellt, dass der Aufklärungsbedarf in dem Bereich nach wie vor sehr groß ist. Das liegt zum einen sicherlich daran, dass der Leidensdruck für viele Betroffene nach wie vor sehr stark ist, manche wurden mit diesen Schrottimmobilien derart geschädigt, dass sie wirtschaftlich bis in den Ruin getrieben wurden, in Einzelfällen sahen die Geschädigten keinen anderen Ausweg als den Suizid.
Ein weiterer Grund liegt darin, dass die Anzahl der Geschädigten einfach sehr groß ist, seriöse Schätzungen sprechen von ca. 300.000 Menschen in Deutschland, die eine derartige Schrottimmobilie erworben haben, andere Fachleute kommen sogar zu dem Ergebnis, dass es bis zu 1 Million Betroffene gibt. Auch hat die wechselhafte Rechtsprechung der letzten Jahre zu dem Themenkomplex dazu beigetragen, dass viele Betroffene nach wie vor sehr verunsichert sind, und durch widersprüchliche Angaben nach wie vor nicht wissen, ob sie gute oder schlechte Schadensersatzchancen haben. Hier soll das Buch Betroffenen, aber vor allem auch Fachleuten, wie z.B. Rechtsanwälten oder Anlegerschützern, Hilfestellung geben.
BSZ® e.V.: Wie sind die ersten Erfahrungen mit dem Buch und was sagen die Leser dazu?
Dr. Späth: Die große Anzahl an Vorbestellungen im Rahmen der Subskriptionspreis-Frist bestätigt meine Annahme, dass die Betroffenen dankbar für vernünftige Informationsquellen sind und jede seriöse Hilfestellung dankbar annehmen. Die Resonanz ist bisher ganz überwiegend äußerst positiv, denn mehrere Betroffene haben sich schon bei mir für das Buch bedankt und mich beauftragt, ihren Fall zu übernehmen. Auch viele Kollegen, also Rechtsanwälte, machen übrigens rege von den Bestellmöglichkeiten Gebrauch und bestätigen mir, dass das Buch ihnen eine große Hilfe für ihre tägliche Arbeit ist. Ein Kollege meinte gar, dass das Buch in den Bücherschrank jeder Person gehört, die mit Schrottimmobilien konfrontiert wurde, ob nun als Geschädigter oder als Fachmann. Das freut mich und zeigt mir, dass wir mit dem Buch richtig liegen. Dass das Buch durchaus einen gewissen Qualitätsanspruch erfüllt, bestätigt auch die Tatsache, dass es inzwischen von einer großen Buchhandlung mit bundesweitem Filialnetz Nachbestellungen gab. Das ist schön!
BSZ® e.V.: Wie beurteilen Sie zur Zeit die rechtliche Situation der Geschädigten bzw. die Möglichkeit, vor den Gerichten Hilfe zu erhalten?
Dr. Späth: Die Rechtsprechung der deutschen Gerichte, insbesondere des BGH, war in den letzten Jahren wechselhaft. Die bedingungslos anlegerfreundliche Rechtsprechung des II. Zivilsenats des BGH aus dem Jahr 2004 wurde seit dem Jahr 2005 vom XI. Zivilsenat des BGH teilweise wieder relativiert, so dass wirklich jede Fallgruppe für sich und jeder Einzelfall betrachtet werden muss, um zu sehen, ob die Geschädigten erfolgreich Schadensersatzansprüche geltend machen können. In manchen Bereichen kam es zu einer Verschlechterung der Situation der Betroffenen, in manchen Fallgruppen bestehen nach wie vor gute Schadensersatzchancen für diese, bei der Entscheidung dafür soll mein Buch Hilfestellung geben. Als positiv ist es z.B. anzusehen, dass der XI. Zivilsenat des BGH in der Frage der Verjährung, die lange Zeit wie ein „Damoklesschwert“ über den Geschädigten schwebte, nun endlich klare Worte dahin gehend gesprochen hat, dass die Verjährung kenntnisabhängig zu laufen beginnt. Das kommt zahlreichen Geschädigten sehr entgegen. Als „Dammbruch“ für die Geschädigten ist die Rechtsprechung der letzten Jahre aber – ehrlich gesagt – noch nicht zu werten. Es kommt somit immer auf den Einzelfall an, in welchen Fallgruppen gute, in welchen Fallgruppen eher weniger gute Schadensersatzchancen bestehen, darüber soll mein Buch aufklären.
BSZ® e.V.: Ist die Staatshaftung, die Sie in Ihrem Buch ausführlich beleuchten, eine Alternative für die Geschädigten?
Dr. Späth: Zahlreiche Experten sind der Ansicht, dass die gegenwärtige Rechtsprechung des BGH europarechtswidrig ist. Das Kapitel Staatshaftung ist jedoch unter Fachleuten sehr umstritten. Staatshaftungsklagen mit Vorlagen an den EuGH und Klärung der europarechtlichen Fragen könnten jedoch auch dazu beitragen, dass auch die nationalen Gerichte wieder auf eine anlegerfreundlichere Linie einschwenken, das letzte Wort ist also noch nicht gesprochen.
BSZ® e.V.: Handelt es sich beim Thema „Schrottimmobilien“ nur um ein dunkles Kapitel der Vergangenheit?
Dr. Späth: Leider nein! Im Gegenteil werden zur Zeit wieder verstärkt minderwertige Immobilien an Anleger verkauft, der Betrug mit den „Schrottimmobilien“ hat zur Zeit wieder Hochkonjunktur und kommt wieder ganz groß in Mode. Der Grund hierfür ist zum Teil darin zu sehen, dass die Gewinnspannen bei dem Verkauf von Schrottimmobilien ganz erheblich sein können, wenn eine Immobilie z.B. an einen Anleger zu einem überhöhten Preis verkauft wird, dann können Verkäufer und Vertrieb extrem hohe Gewinnspannen einstreichen. Ein weiterer Grund liegt z.B. darin, dass in den letzten Jahren in Deutschland viele Immobilienpakete von institutionellen Investoren gekauft wurden, die im Anschluss in kleinere Immobilienpakete aufgeteilt wurden und mit Gewinn weiterveräußert werden sollten.
Nicht in allen Fällen ging die Rechnung der Investoren, die die Immobilienpakete teilweise ohne Besichtigung kauften, auf, so dass hier manchmal versucht wird, die übrig gebliebenen Einheiten, also den minderwertigen „Schrott“, an unbedarfte Privatanleger, die über wenig Erfahrung verfügen, zu veräußern.
BSZ® e.V.: Das Spiel mit den Schrottimmobilien wiederholt sich also gerade?
Dr. Späth: Wenn Sie so wollen - ja! Allerdings fällt mir persönlich auf, dass sich die Machart etwas verändert hat. Früher waren zum Großteil Kleinanleger die Opfer, die auf einen hohen Fremdkapitalanteil und somit einen hohen Kredit einer Bank angewiesen waren. Heute spricht man verstärkt Anleger mit hohem Einkommen an, die einen hohen Eigenkapitalanteil einbringen können. Ein Grund hierfür liegt mit Sicherheit darin, dass die Banken teilweise aus ihren schlechten Erfahrungen in der Vergangenheit gelernt und die „Notbremse“ gezogen haben und mit der Vergabe von Krediten eher vorsichtiger geworden sind. Ein weiterer Grund liegt natürlich auch darin, dass man hofft, durch das Ansprechen von einkommensstarken Anlegern noch größere Objekte vermitteln zu können und so die Gewinnspanne zu erhöhen.
BSZ® e.V.: Wie kann ich mich als Anleger nun vor dem Erwerb einer derartigen „Schrottimmobilie“ schützen?
Dr. Späth: Es ist teilweise gar nicht so schwierig, den Erwerb einer „Schrottimmobilie“ zu vermeiden, wenn einige Grundregeln beachtet werden. Ein wichtiger Ratschlag, den ich geben kann: Eigeninitiative ist gefragt! Verlassen Sie sich nicht nur auf die Aussagen des Anlagevermittlers- oder Beraters oder auf irgendwelche Hochglanzprospekte oder schöne Renditeberechnungen, sondern gehen Sie den Dingen selber auf den Grund! So kommt dem Wert der Immobilie entscheidende Bedeutung zu, so dass Sie in der Lage sein sollten, den Kaufpreis und die Mieteinnahmen zu überprüfen. In den Schrottimmobilienfällen der Vergangenheit war es eben oftmals gerade so, dass den Anlegern weit überteuerte Immobilien verkauft worden waren, womit die Rendite- und Wertsteigerungen somit von vorneherein nicht eintreten konnten. Ein weiterer wichtiger Ratschlag: Kaufen Sie nur eine Immobilie, die Sie selber besichtigt haben. Beim Gebrauchtwagenkauf würden Sie auch nicht auf eine Probefahrt verzichten. Bei der Entscheidung von so enormer finanzieller Tragweite wie dem Immobilienkauf sollte daher erst recht eigenes Überprüfen an der Tagesordnung sein. Weitere wichtige Ratschläge, auch für geschlossene Immobilienfonds, finden Sie in meinem Buch.
BSZ® e.V.: Was hat Sie als Rechtsanwalt dazu bewogen, sich selber intensiver mit der Materie „Schrottimmobilien“ auseinander zu setzen und für Geschädigte tätig zu werden?
Dr. Späth: Es handelt sich beim Kapitalanlagerecht einfach um eine sehr spannende Materie, die mich immer wieder aufs Neue fasziniert. Ein weiterer Grund, Sie werden erstaunt sein, sind zum Teil eigene schlechte Erfahrungen, die ich gemacht habe! Vor über 10 Jahren, noch etwas blauäugiger als heute, habe ich mich selber einmal überreden lassen, eine Immobilie im Osten Deutschlands zu erwerben. Die Anlage hat sich für mich leider als absolute Fehlinvestition erwiesen, die Rendite blieb völlig aus, inzwischen musste der „Schrott“ von mir abgerissen werden. Heute schlage ich die Hände über dem Kopf zusammen, wie naiv ich damals war. Ich kann mich daher sehr gut in die Situation der Betroffenen hinein versetzen. Insofern sind das Buch und meine tägliche Arbeit auch ein Stück Vergangenheitsbewältigung für mich – ich will, dass andere Leute diese leidvollen Erfahrungen nicht machen müssen. Vermittelt wurde mir die Immobilie übrigens von einem Kollegen aus dem süddeutschen Raum, der als Mietrechtler tätig ist und heute ebenfalls im Bereich Anlegerschutz Fuß zu fassen versucht.
BSZ® e.V.: Haben Sie sonst noch gute Ratschläge?
Dr. Späth: Es gibt mehrere schöne Sprichwörter, die in dem Bereich zutreffend sind, eines lautet: „Wenn eine Anlage als sicher dargestellt wird, fragt sich immer, für wen?“ Anleger sollten sich immer darüber im klaren sein, dass auch eine Immobilienanlage nicht unbedingt ein sicheres Investment ist, wie vielfach angepriesen, vor allem dann nicht, wenn der Kaufpreis der Immobilie weit über dem fairen Wert liegt. Die schmerzhafte Erfahrung, die die Schrottimmobilienkäufer der Vergangenheit gemacht haben, sollten aktuelle Anleger nach Möglichkeit vermeiden. Ein weiteres Sprichwort, das Anleger beherzigen sollen, lautet: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.“ Als Anleger sollten Sie sich immer darüber im Klaren sein, dass der Verkäufer oder der Vermittler der Immobilie Ihnen die Immobilie nicht aus Nächstenliebe vermittelt, sondern dass in der Regel handfeste finanzielle Interessen dahinter stehen, und der Verkäufer der Immobilie hier in der Regel auf einen satten Verkaufserlös und der Vermittler auf eine satte Provision hofft. Insofern sollte man nicht alles bedingungslos glauben, was einem erzählt wird, sondern selber versuchen, den Dingen auf den Grund zu gehen. Ein weiterer Ratschlag lautet: „Lieber noch einmal eine Nacht darüber schlafen.“ In der Regel besteht kein Grund zur Eile, auch wenn der Vermittler oder Verkäufer einem anderes suggerieren wollen. Im Zweifelsfall, d.h., wenn man sich nicht sicher ist, oder nicht 100%ig sicher ist, ob das Geld sicher angelegt ist, sollte man von dem Angebot einfach Abstand nehmen und sich nicht unter Druck setzen lassen.
BSZ® e.V.: Was muss sich in Zukunft ändern, um Anleger wirksam zu schützen?
Dr. Späth: Ich denke, dass vor allem die Politik wesentlich stärker gefragt ist, um in Zukunft den Betrug mit den Schrottimmobilien wirksam einzudämmen. Die bisherigen Maßnahmen der Politik sind meiner Meinung nach keinesfalls ausreichend, um die Verbraucher wirksam zu schützen. Gerade gab es z.B. eine Meldung aus dem Internet-Angebot des Deutschen Bundestages vom 30.01.2008, in der mitgeteilt wurde, dass mit Gesetzesänderungen auf Vorfälle mit Schrottimmobilien reagiert wurde, und somit jetzt für Neuverträge eine klare und eindeutige Regelung bestehen würde. Da macht man es sich meiner Meinung nach viel zu leicht und in einigen Jahren wird man die Quittung dafür bekommen, wenn zig-tausende von Anlegern, unter dem Druck, etwas für ihre Altersvorsorge zu tun, mit untauglichen Kapitalanlageprodukten wie z.B. Schrottimmobilien um ihre Ersparnisse gebracht werden. Einen ersten Vorgeschmack auf das, was kommen wird, wenn man jetzt die Weichen nicht richtig stellt, hat meiner Ansicht nach die Insolvenz der „Göttinger Gruppe“ gezeigt, wo –trotz meiner Meinung nach deutlicher Warnhinweise- Politik und Staatsanwaltschaft einfach zu lange weggeschaut haben und nun mehr als 100.000 Anleger vor einem Trümmerhaufen stehen. Diese Falle wird meiner Ansicht nach ohne stärkere staatliche Kontrolle immer wieder zuschnappen, da Anleger im Vertrauen auf eine hohe Rendite Risiken – die sie teilweise auch nicht erkennen können – ausblenden. Auch die BaFin muss endlich mit mehr Kompetenzen ausgestattet werden, die seit dem Jahr 2005 bestehende Prospektprüfung hat sich meiner Ansicht nach als teilweiser Fehlschlag erwiesen, da Anlegern hiermit eine vermeintliche Sicherheit vorgegaukelt wird – eine Plausibilitätsprüfung damit aber gerade nicht einher geht.
Zu guter letzt ist auch der Anleger selber gefragt, sich zu informieren- z.B. durch mein Buch!
BSZ® e.V.: Herr Dr. Späth, vielen Dank für das Gespräch.
Dr. Späth: Danke auch und frohe Ostern an alle BSZ® e.V.-Mitglieder und -Leser und alle Anleger.
Bezugsmöglichkeit:
Das Buch von Dr. Walter Späth „Schrottimmobilien“, 287 Seiten, DIN A5, Offsetdruck, Anlegerschutz nach aktueller Rechtsprechung – Anlegerschutz beim Immobilienerwerb – Staatshaftung´“ aus dem Berliner SKVS Verlag kann für 39,90 € inkl. MwSt, Porto und Verpackung sofort geliefert werden.
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