Wie bereits durch den BSZ e.V. berichtet, hatte das Landgericht Zwickau eine Klage auf Rückabwicklung eines im November 2014 erfolgten Immobilienerwerbs stattgegeben und die Bauträgergesellschaft zur Rückabwicklung und Rückzahlung des Kaufpreises verpflichtet.
Nunmehr hat das Oberlandesgericht Dresden diese Entscheidung
des Landgerichts Zwickau bestätigt!
Mit notarieller Erklärung hatten die Kläger gegen die
beklagte Bauträgergesellschaft ein notarielles Kaufangebot zum Erwerb einer
sanierungsbedürftigen und denkmalgeschützten Immobilien Zwickau abgegeben.
Darin wurde vereinbart, dass sich die Kläger an dieses Angebot sechs Wochen,
gerechnet ab dem Tag der Protokollierung, unwiderruflich gebunden fühlen. Die
Bauträgergesellschaft konnte das Angebot bis zu den festgelegten Termin
annehmen. Des Weiteren war vereinbart, dass das Angebot nicht automatisch durch
Ablauf der Angebotsfrist, sondern nur durch Widerruf der Kläger erlischt. Das
notarielle Kaufangebot bestand somit nach Ablauf von sechs Wochen weiter fort.
Es handelt sich hierbei um sogenannte Fortgeltungsklausel.
Dem hat sowohl der BGH, als nunmehr auch das OLG Dresden
eine klare Absage erteilt und die Klausel für unwirksam angesehen.
Da die Bauträgergesellschaft das notarielle Angebot aber
erst nach Ablauf von neun Wochen angenommen hatte, ist das OLG Dresden der
Auffassung, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Es
stellte fest, dass die Klausel bezüglich der Bindungswirkung und die
Fortgeltungsklausel gemäß dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen nach
dem § 305 ff. BGB unwirksam ist. Eine wirksame Annahme des Angebots konnte
somit nicht erfolgen.
Das OLG Dresden bestätigt somit die Rechtsprechung des BGH,
wonach die Bindungsfrist für notarielle Urkunden maximal vier Wochen betragen
darf. Nur in individuell verhandelten Ausnahmefällen, z.B. bei noch offener
Finanzierung, sah der BGH ggf. eine Verlängerung um 50 % der vierwöchigen
Frist, mithin also um weitere zwei Wochen als gerechtfertigt an.
Da die Annahme des notariellen Angebots aber erst nach
Ablauf von insgesamt neun Wochen erfolgte, entschied das OLG Dresden
konsequent, dass die Annahmeerklärung ins Leere ging und somit die
Bauträgergesellschaft zu einer Rückabwicklung zu verurteilen war.
Bemerkenswert ist, dass neben der Rückabwicklung des
Kaufvertrages, im Rahmen derer die Bauträgergesellschaft die Immobilie
zurücknehmen muss, die Bauträgergesellschaft auch zu Rückzahlung nahezu des
gesamten Kaufpreises verurteilt wurde. Das OLG Dresden bestätigte auch den
Inhalt des erstinstanzlichen Urteils, dass Steuervorteile nicht anzurechnen
sind. Es handelt sich um eines der ersten obergerichtlichen Urteile für einen
derartigen Rückabwicklungsfall. Fakt ist somit, dass gemäß des OLG Dresden die
Steuervorteile vollständig beim Erwerber verbleiben. Im Rahmen der Berufung war
noch eingewandt worden, dass die Steuervorteile im Rahmen der Rückabwicklung
angerechnet werden müssten. Dem hat das OLG Dresden eine klare Absage erteilt,
das darauf abstellte, dass im Rahmen der Rückabwicklung bezüglich der
steuerlichen Auswirkungen des Erwerbs keinerlei Gegenseitigkeitsverhältnis
gegeben ist.
Insbesondere dieses Urteil des OLG Dresden zeigt, dass die
Erwerber von sog. denkmalgeschützten und sanierungsbedürftigen Immobilien
(„Schrottimmobilien“) nach wie vor sehr gute Chancen haben, eine Rückabwicklung
herbeizuführen, wenn im Einzelfall ein unwirksames Kaufangebot vorliegt.
Betroffene Immobilienerwerber sollten daher im jeden Fall
überprüfen lassen, ob ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist. Auch
sollte zeitnah gehandelt werden, da seit dem Zeitpunkt des Erwerbes keine zehn
Jahre vergangen sein dürfen. Die Verjährung läuft ab dem Erwerbtag genau zehn Jahre
(Beispiel: Erwerb am 15.01.2006 = Verjährung am 15.01.2016).
Bemerkenswert war im Rahmen der Entscheidung auch, dass sich
das OLG Dresden mit der Frage der Verjährung aber auch mit dem Umstand der
Verwirkung beschäftigt hat. Es kam aber zu dem zutreffenden Ergebnis, dass die
Ansprüche trotz des Ablaufs von fast zehn Jahren weder verjährt noch verwirkt
sind.
Betroffen Immobilienerwerber sollten daher handeln und ihren
Fall von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht prüfen lassen.
Der BSZ e.V. empfiehlt geschädigten Kapitalanlegern sich
immer einer Interessengemeinschaft anzuschließen. So ist gewährleistet, dass
eine Vielzahl von Informationen zusammengetragen werden kann. Die
Anlegerschutzanwälte welche mit einer solchen Interessengemeinschaft
zusammenarbeiten können sich damit optimal für die Interessen der betroffenen
Anleger einsetzen.
Für die kostenlose Erstberatung durch mit dem BSZ e.V.
verbundene Anlegerschutzanwälte vermittelt der BSZ e.V. seinen
Fördermitgliedern bereits seit dem Jahr 1998 entsprechende Anwälte. Sie können
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