Der Vertrieb von Immobilien als Kapitalanlagen hat wieder Schwung aufgenommen. Insbesondere denkmalgeschützte Immobilien, zumeist in den neuen Bundesländern, werden wieder vermehrt von Vermögensanlagevertrieben und Anlageberatern angeboten, wie BSZ® e.V. -Vertrauensanwalt Mathias Nittel feststellt.
Was die umworbenen Kunden nicht erfahren: Angesichts der seit 15 Jahren sinkenden Bevölkerungszahlen, enormer Leerstände und weiter sinkender Kaufkraft sind die Städte in den Neuen Bundesländern alles Andere als ein lukrativer Markt für Wohnungskäufer und Vermieter. Sinkende Nachfrage nach Wohnraum, hohe Leerstandsrisiken sowie geringe und unsichere Mieteinnahmen sind auch für die kommenden Jahre bestimmenden Faktoren auf dem Wohnungsmarkt in den neuen Bundesländern. Eine Investition in denkmalgeschützte Wohnungen dürfte sich daher nach den Erfahrungen von Rechtsanwalt Nittel insgesamt nicht lohnen. Das erfährt der umworbene Anleger aber nicht.
Auch die vielfach beworbenen Wertsteigerungen sind nicht zu erreichen, weil die Kaufpreise mit in der Regel um 2.000 Euro ‚ je Quadratmeter maßlos, wenn nicht sittenwidrig überhöht und durch Provisionen und andere so genannte „weiche Kosten“ sowie durch einen erhöhten Unternehmergewinn aufgebläht ist. Bei Nettomieteinnahmen von etwa 5,00 Euro /qm dürfte der Kaufpreis beispielsweise maximal 900 Euro bis 1.000 Euro betragen. Wertsteigerungen setzen darüber hinaus eine steigende Nachfrage nach Wohnraum und steigende Mieten voraus, was aufgrund der Bevölkerungsentwicklung, der Überalterung sowie der sozialen Situation in den Städten der neuen Bundesländer nahezu ausgeschlossen ist.
Dennoch wurde und wird nach wie vor mit überhöhten Mietenansätzen, zumeist wertlosen Mietgarantien sowie hohen Wertsteigerungspotentialen für denkmalgeschüzte Wohnungen in den neuen Bundesländern geworben. Auch die damit vermeintlich zu erzielenden Steuerersparnisse spielen eine große Rolle. Verschwiegen wird, dass der Anleger von den Steuerersparnissen keinen Vorteil hat, da diese unmittelbar in Zinszahlungen an die die Erwerbskosten finanzierende Bank fließen.
Angesichts dessen verdient eine Entscheidung des OLG Karlsruhe besondere Bedeutung, die die Anforderungen an die Beratung von Anlageinteressenten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Eigentumswohnungen weiter verschärft hat.
Der Anlageberater ist danach zur umfassenden Darstellung der wirtschaftlichen Auswirkungen eines Immobilienerwerbs auf das Vermögen des Anlegers verpflichtet. Wird die Rentabilität des Erwerbs einer Immobilie unter Einbeziehung von Steuervorteilen dargestellt, die künftig einer Ãnderung unterliegen, reicht eine Darstellung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Anlage für das 1. Vermietungsjahr nach Ansicht des OLG Karlsruhe nicht aus. Vielmehr muss bei degressiver Abschreibung die Auswirkung über den gesamten Degressionszeitraum und zumindest das erste Jahr nach Auslaufen der Degression dargestellt werden. Bei Berücksichtigung der Denkmal-AfA, bei der über 10 Jahre die Sanierungsaufwendungen abgeschrieben werden können, ist danach, so BSZ®-Vertrauensanwalt Nittel, neben dem 10-Jahres-Zeitraum auch das 11.Jahr darzustellen. Bei der Darstellung des für den Erwerber nach Abzug von Mieteinnahmen, Steuerersparnis etc. verbleibenden Eigenaufwand muss, so das OLG Celle, aus dem gleichen Gedanken unmissverständlich darauf hingewiesen werden, dass dieser Aufwand sich wegen kontinuierlich ansteigender Raten von Bausparverträgen, die zur Ablösung des den Erwerb finanzierenden Vorausdarlehens dienen, in den Folgejahren erhöhen wird.
Der Anlagevermittler ist ferner verpflichtet, sich vorab eigene Informationen über die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit des Anlageobjektes relevanten Faktoren, beispielsweise die Höhe der am Ort einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie erzielbaren Miete, selbst zu informieren. Dies wird in der Regel unterlassen, wie BSZ®-Anlegeranwalt Mathias Nittel aus zahlreichen Fällen bekannt ist. Liegen dem Vermittler objektive Daten nicht vor oder verfügt er insoweit über unzureichende Kenntnisse, so dass er eine eigene Prüfung der Plausibilität nicht vorgenommen hat und deshalb zur Verlässlichkeit der Auskünfte keine Angaben machen kann, muss er dies dem Anlageinteressenten offen legen, so das OLG Karlsruhe.
Wird in einem Anlagekonzept durch einen Generalanmieter eine Garantiemiete versprochen, ist der Anlagevermittler verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass die garantierte Miete allein auf der Zusage und den Angaben des Verkäufers oder Generalanmieters beruht, wirtschaftlich von dessen Bestand und Bonität abhängt und gemessen am Markt überhöht sei.
Ein Hinweis im Prospekt auf das Risiko des Mietausfalls nach Ablauf des Mietgarantievertrages entbindet den Anlagevermittler nicht von diesen Pflichten. Der Hinweis hätte vielmehr Anlass dazu sein müssen, klarzulegen, dass eine fachkundige Überprüfung der Marktsituation nach seiner Kenntnis nicht erfolgt sei.
Betroffene können sich der BSZ® e.V. Anlegerschutzgemeinschaft „Anlageberatung unvollständig/fehlerhaft“ anschließen.
BSZ® Bund für soziales und ziviles Rechtsbewußtsein e.V.
Groß-Zimmerner-Str. 36 a
64807 Dieburg
Telefon: 06071-823780
Internet: http://www.fachanwalt-hotline.de
Direkter Link zum Anmeldeformular für eine BSZ® Anlegerschutzgemeinschaft:
Was die umworbenen Kunden nicht erfahren: Angesichts der seit 15 Jahren sinkenden Bevölkerungszahlen, enormer Leerstände und weiter sinkender Kaufkraft sind die Städte in den Neuen Bundesländern alles Andere als ein lukrativer Markt für Wohnungskäufer und Vermieter. Sinkende Nachfrage nach Wohnraum, hohe Leerstandsrisiken sowie geringe und unsichere Mieteinnahmen sind auch für die kommenden Jahre bestimmenden Faktoren auf dem Wohnungsmarkt in den neuen Bundesländern. Eine Investition in denkmalgeschützte Wohnungen dürfte sich daher nach den Erfahrungen von Rechtsanwalt Nittel insgesamt nicht lohnen. Das erfährt der umworbene Anleger aber nicht.
Auch die vielfach beworbenen Wertsteigerungen sind nicht zu erreichen, weil die Kaufpreise mit in der Regel um 2.000 Euro ‚ je Quadratmeter maßlos, wenn nicht sittenwidrig überhöht und durch Provisionen und andere so genannte „weiche Kosten“ sowie durch einen erhöhten Unternehmergewinn aufgebläht ist. Bei Nettomieteinnahmen von etwa 5,00 Euro /qm dürfte der Kaufpreis beispielsweise maximal 900 Euro bis 1.000 Euro betragen. Wertsteigerungen setzen darüber hinaus eine steigende Nachfrage nach Wohnraum und steigende Mieten voraus, was aufgrund der Bevölkerungsentwicklung, der Überalterung sowie der sozialen Situation in den Städten der neuen Bundesländer nahezu ausgeschlossen ist.
Dennoch wurde und wird nach wie vor mit überhöhten Mietenansätzen, zumeist wertlosen Mietgarantien sowie hohen Wertsteigerungspotentialen für denkmalgeschüzte Wohnungen in den neuen Bundesländern geworben. Auch die damit vermeintlich zu erzielenden Steuerersparnisse spielen eine große Rolle. Verschwiegen wird, dass der Anleger von den Steuerersparnissen keinen Vorteil hat, da diese unmittelbar in Zinszahlungen an die die Erwerbskosten finanzierende Bank fließen.
Angesichts dessen verdient eine Entscheidung des OLG Karlsruhe besondere Bedeutung, die die Anforderungen an die Beratung von Anlageinteressenten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Eigentumswohnungen weiter verschärft hat.
Der Anlageberater ist danach zur umfassenden Darstellung der wirtschaftlichen Auswirkungen eines Immobilienerwerbs auf das Vermögen des Anlegers verpflichtet. Wird die Rentabilität des Erwerbs einer Immobilie unter Einbeziehung von Steuervorteilen dargestellt, die künftig einer Ãnderung unterliegen, reicht eine Darstellung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Anlage für das 1. Vermietungsjahr nach Ansicht des OLG Karlsruhe nicht aus. Vielmehr muss bei degressiver Abschreibung die Auswirkung über den gesamten Degressionszeitraum und zumindest das erste Jahr nach Auslaufen der Degression dargestellt werden. Bei Berücksichtigung der Denkmal-AfA, bei der über 10 Jahre die Sanierungsaufwendungen abgeschrieben werden können, ist danach, so BSZ®-Vertrauensanwalt Nittel, neben dem 10-Jahres-Zeitraum auch das 11.Jahr darzustellen. Bei der Darstellung des für den Erwerber nach Abzug von Mieteinnahmen, Steuerersparnis etc. verbleibenden Eigenaufwand muss, so das OLG Celle, aus dem gleichen Gedanken unmissverständlich darauf hingewiesen werden, dass dieser Aufwand sich wegen kontinuierlich ansteigender Raten von Bausparverträgen, die zur Ablösung des den Erwerb finanzierenden Vorausdarlehens dienen, in den Folgejahren erhöhen wird.
Der Anlagevermittler ist ferner verpflichtet, sich vorab eigene Informationen über die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit des Anlageobjektes relevanten Faktoren, beispielsweise die Höhe der am Ort einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie erzielbaren Miete, selbst zu informieren. Dies wird in der Regel unterlassen, wie BSZ®-Anlegeranwalt Mathias Nittel aus zahlreichen Fällen bekannt ist. Liegen dem Vermittler objektive Daten nicht vor oder verfügt er insoweit über unzureichende Kenntnisse, so dass er eine eigene Prüfung der Plausibilität nicht vorgenommen hat und deshalb zur Verlässlichkeit der Auskünfte keine Angaben machen kann, muss er dies dem Anlageinteressenten offen legen, so das OLG Karlsruhe.
Wird in einem Anlagekonzept durch einen Generalanmieter eine Garantiemiete versprochen, ist der Anlagevermittler verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass die garantierte Miete allein auf der Zusage und den Angaben des Verkäufers oder Generalanmieters beruht, wirtschaftlich von dessen Bestand und Bonität abhängt und gemessen am Markt überhöht sei.
Ein Hinweis im Prospekt auf das Risiko des Mietausfalls nach Ablauf des Mietgarantievertrages entbindet den Anlagevermittler nicht von diesen Pflichten. Der Hinweis hätte vielmehr Anlass dazu sein müssen, klarzulegen, dass eine fachkundige Überprüfung der Marktsituation nach seiner Kenntnis nicht erfolgt sei.
Betroffene können sich der BSZ® e.V. Anlegerschutzgemeinschaft „Anlageberatung unvollständig/fehlerhaft“ anschließen.
BSZ® Bund für soziales und ziviles Rechtsbewußtsein e.V.
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Dieser Text gibt den Beitrag vom 03.12.2007 wieder. Eventuelle spätere Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt.
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