Bereits im Frühjahr 2012 haben zahlreiche Medien und auch der BSZ e. V. darüber berichtet, dass Anlegern das DFH Immobilien Fonds 64 "Central Park Frankfurt am Main" ein Totalverlust droht.
Vorgeschichte:
Die gesamte Fond Immobilie wurde zu 100 % von der Deutschen Bank AG angemietet. Doch bereits vor dem tatsächlichen Einzug der Deutschen Bank kam es zu erheblichen Problemen, nämlich dahingehend, dass die Deutsche Bank das Objekt niemals bezogen hat. Vielmehr wurde ein neuer Mietvertrag mit der IBM Deutschland geschlossen, was aber nur eine Notlösung darstellen konnte.
Im Mietvertrag ist ein Sonderkündigungsrecht vereinbart. Aufgrund der bereits Anfangs getroffenen Notlösung ist davon auszugehen, dass hier von diesem Sonderkündigungsrecht nach 12 Jahren Gebrauch gemacht werden wird. Der Lehrstand der Immobilie droht daher. Bleiben jedoch die Mieteinnahmen aus, droht ein Notverkauf. Gemäß Einschätzungen von Immobilienfachleuten dürfte die Immobilie noch ca. € 90.000.000 wert sein. Die hier noch offenen Darlehnsforderungen des Fonds liegen jedoch nach derzeitigem Kenntnisstand um ca. € 12.000.000 über dem Verkaufswert, sodass im Falle eines Verkaufs mit einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals für die Anleger zu rechnen ist.
Den hier 2400 Anlegern droht daher nicht nur der Verlust des eingesetzten Kapitals, sondern vielmehr auch die Aufforderung zur Rückzahlung bereits erhaltener Ausschüttungen. So kam es dann auch dazu, dass im Herbst 2012 die Anleger dazu aufgefordert wurden 60 % ihrer erhaltenen Ausschüttungen zurück zu zahlen. Im Gegenzug hierzu hatten sich die Banken dazu bereit erklärt, die Anleger bei den verbliebenen 40 % von der Haftung freizustellen. Die Immobilie sollte nach dieser Vereinbarung dann bis zum 31.12.2012 verkauft werden.
Trotz dieser drohenden Insolvenz und eines Totalverlustes sind Anleger schutzlos gestellt. Anlegern wird daher zunächst angeraten, sich von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht im Hinblick auf mögliche Schadenersatzansprüche beraten zu lassen.
Insbesondere in der hier vorliegenden Fallkonstellation kommen mehrere Anspruchsgegner für Schadenersatzansprüche in Betracht. So kann neben den Anlageberatern oder Anlageberatern von Banken und Sparkassen auch gegen die Initiation des Fonds vorgegangen werden. Weitere Anspruchsgegner können Treuhänder, Gründungsgesellschafter sowie Prospektherausgeber und Initiator sein.
Die Schadenersatzansprüche können sich daher zum einen aus Prospektfehlern und einer Prospekthaftung zum anderen aus einer falschen Anlageberatung ergeben.
So ist hier z. B. die Aurum Beteiligungstreuhandgesellschaft mbH Treuhänderin als auch Gründungsgesellschafterin der Anlage. Die Haftung des Treuhänders ist aus Prospekthaftung im weiteren Sinne bzw. aus der Schuldhaftungsverletzung von Pflichten aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis bereits vom BGH mehrfach anerkannt. Im Rahmen der Anbahnung des Treuhandvertrages, denn der Treuhänder mit dem Anleger schließt und damit dessen persönlichen Vertrauen in Anspruch nimmt, trifft den Treuhänder somit eine eigene Pflicht, ganz unabhängig vom Verhalten des Vertriebs, unrichtige Prospektangaben von sich aus richtig zu stellen.
Der BGH hat in jüngster Rechtsprechung auch eine Haftung der sogenannten Gründungskommanditisten anerkannt. Auch hier besteht eine besondere vorvertragliche Aufklärungspflicht für neu hinzukommende Gesellschafter.
Als weiterer Haftungsgegner könnte hier aber auch der Initiator und Prospektherausgeber die Daimler Chrysler Finance GmbH in Betracht kommen. Auch hieraus kann sich eine Prospekthaftung im weiteren Sinne ergeben.
Aufgrund der Tatsache, dass die Beteiligungen am DFH 64 wohl überwiegend über die Commerzbank AG erfolgt sind, kommt diese gleichfalls als Anspruchsgegnerin in Frage. Eine Haftung würde sich hierbei jeweils im Einzelfall aus einer nicht anleger- und anlagegerechten Beratung ergeben. Hinzu kämen auch hier die verschwiegenen Rückvergütungen, welche die Bank für die Vermittlung der Fondsbeteiligung erhalten hat. Der BGH hat diesbezüglich im Rahmen seiner sogenannten "Kick-Back-Rechtsprechung" eine Aufklärungspflicht ausdrücklich festgelegt.
Der Prospekt sagt zu solchen Rückvergütungen zumindest kein einziges Wort. Wurde hierzu auch im Rahmen der Anlageberatung nichts gesagt, könnte im Einzelfall eine Haftung gegeben sein. Insbesondere wegen der hier möglicherweise bestehenden Prospektfehler ist jedoch nunmehr eile für die Anleger geboten. Da die Prospektherausgabe gemäß dem BSZ vorliegenden Informationen zum 19.03.2003 erfolgte, könnte hier unter gewiesen Umständen eine Tag genau Verjährungsfrist von 10 Jahren laufen. Hat ein Anleger mithin die Beteiligung beispielhaft am 30.03.2003 gezeichnet, würde die Verjährung am 30.03.2013 eintreten.
Im Hinblick auf Prospektfehler könnten folgende Punkte maßgeblich sein:
Eine Haftung könnte aus dem Umstand herausgegeben sein, dass hier eine fehlerhafte Aufklärung über die zur Finanzierung des Fonds abgeschlossenen Swab-Geschäfte nicht hinreichend aufgeklärt wurde. Außerdem gibt es Unstimmigkeit im Hinblick auf die Mietzahlungen für das Jahr 2003, bei den Angaben über das Sonderkündigungsrecht des Mieters, dem kalkulierten Mietausfall ab dem Jahr 2016, die Verflechtungen zwischen Gründungsgesellschaftern und Vertragspartner des Fonds sowie das Liquiditätsergebnis in der Prognose.
Folgende Prospektfehler könnten mithin gegeben sein:
" Unvollständige Aufklärung über die abgeschlossenen Swab-Geschäfte und die damit verbundenen Risiken
" unvollständige Angaben über den Zufluss der Mieteinnahmen 2003
" Irreführende Angaben zum Sonderkündigungsrecht des Mieters
" Zu niedrig kalkulierter Mietausfall in der Prognose
" Nicht offengelegte Verflechtung zwischen Gründungsgesellschaftern und Vertragspartner
" Irreführende Angaben zum Liquiditätsergebnis
Es bestehen daher ausreichende Gründe, Ansprüche aus Prospekthaftung geltend zu machen. Aufgrund der drohenden Verjährung ist Anlegern daher nochmals anzuraten, die Angelegenheit durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht überprüfen zu lassen.
Für die Prüfung von Ansprüchen aus Kapitalanlagen durch Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht hat der BSZ e.V. die Interessengemeinschaft " DFH-Fond 64" gegründet. Es bestehen gute Gründe hier die Interessen zu bündeln und prüfen zu lassen und der Interessengemeinschaft beizutreten.
BSZ® Bund für soziales und ziviles Rechtsbewußtsein e.V.
Lagerstr. 49
64807 Dieburg
Telefon: 06071-9816810
Internet: http://www.fachanwalt-hotline.eu
Direkter Link zum Anmeldeformular für eine BSZ® Anlegerschutzgemeinschaft:
Foto: Rechtsanwalt und BSZ e.V. Vertrauensanwalt Adrian Wegel
Dieser Beitrag gibt die Sach- und Rechtslage zum 10.01.2013 wieder. Hiernach eintretende Änderungen können zu einer anderen Einschätzung der Sach- und Rechtslage führen.
aw
Keine Kommentare:
Kommentar veröffentlichen