Eurokrise erreicht Immobilienfonds der CFB

Geplantes Fortführungsführungskonzept für CFB Frankfurt/Main Sachsenhausen (CFB 142) führt nach aktuellen Berechnungen zu einem Verlust von 40% des eingesetzten Kommanditkapitals / taggenaue Verjährung der in Betracht kommenden Schadensersatzansprüche im Jahr 2012

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Trotz Sanierungskonzept müssen die Anleger bei ihrer Immobilienfondsbeteiligung am CFB 142 aktuell erhebliche Verluste von mehr als 40% ihres investierten Kapitals in Kauf nehmen. Zudem droht den meisten der rund 1100 Anleger die Verjährung ihrer Schadensersatzansprüche gegenüber den beratenden Banken, die den Anlegern die Beteiligung damals als „sichere“ Kapitalanlage mit guter Rendite dargestellt hatten. Die Immobilienfondsbeteiligung wurde überwiegend von der Commerzbank AG, aber auch von anderen Banken vertrieben.

Der CFB Fonds 142 ist ein geschlossener Immobilienfonds der in die Errichtung und Vermietung eines 6-geschossiges Bürogebäudes und einer zweigeschossiger Tiefgarage investiert hat. Die Fondsgesellschaft ist auch unter dem Namen CFB Frankfurt/Main Sachsenhausen bekannt. Das Fondsobjekt wurde überwiegend an die RHEINHYP, Rheinische Hypothekenbank AG in Frankfurt, einer Tochtergesellschaft der Commerzbank, vermietet. Die Fondsgesellschaft wurde von der CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft, einer Tochtergesellschaft der Commerzbank AG emittiert. Das Fondsobjekt wurde zu 56,4 % über Fremdwährungsdarlehen in Schweizer Franken finanziert.

Aufgrund der negativen Wechselkursentwicklung, welche die Finanzierungskosten für die Fondsgesellschaft erheblich verteuert hat und einem zusätzlichen Zinssicherungsgeschäft (Zinsswapgeschäft) mit der Commerzbank AG, durch das sich die Fondsgesellschaft bei Ablauf der Zinsbindungsfrist am 31.12.2011 einen günstigen Nominalzinssatz sichern wollte, befindet sich die Fondsgesellschaft in wirtschaftlicher Schieflage. Darüber hinaus hat sich auch der Immobilienwert des Fondsobjekts durch die negative Entwicklung der Durchschnittsmieten am Standort in Frankfurt Sachsenhaus von ursprünglich EUR 112,70 Mio. auf EUR 80 Mio. verringert.

Selbst bei Realisierung des zur Sanierung der Fondsgesellschaft von der Fondsgeschäftsführung entwickelten Konzepts, werden die Anleger nach aktuellen Berechnungen voraussichtlich ca. 40 % ihres eingesetzten Kapitals verlieren und in den kommenden Jahren auch nicht länger von den Mieteinnahmen durch Ausschüttungen partizipieren. Eine weitere Ausschüttung wird es erst nach Veräußerung des Fondsobjekts geben.

Für die Anleger ist es daher höchste Zeit über eine kurzfristige „Exitlösung“ nachzudenken, wie es viele der anwesenden Anleger auf der letzten Gesellschaftsversammlung auch bereits getan haben. Schadensersatzansprüche kommen hier insbesondere gegen die beratenden Banken in Betracht, die den Anlegern die Investition als sichere Kapitalanlage dargestellt und selbst konservativen Anlegern den Erwerb empfohlen hatten. Von der Möglichkeit eines Totalverlusts war zumeist nicht die Rede, auch wurden die Anleger über die Provisionen, die ihre Bank als „kick-backs“ von der Fondsgesellschaft oder der Emittentin erhalten hat, nicht aufgeklärt. Nach der mittlerweile gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs waren die in den Vertrieb der Fondsanteile eingebundenen Banken hierzu aber verpflichtet. Allein die unterlassene Aufklärung über die im Zusammenhang mit dem Fondserwerbs an die Banken geflossenen Provisionen, berechtigt die Anleger bereits Schadensersatzansprüche gegenüber der beratenden Bank geltend zu machen. Dabei wir zu Gunsten der Anleger vermutet, dass sie die Beteiligung bei ordnungsgemäßer Aufklärung die Beteiligung nicht erworben hätten.

Darüber hinaus hätte nach Ansicht von Herrn Rechtsanwalt und BSZ e.V. Vertrauensanwalt Jan-Henning Ahrens, Partner der Kanzlei KWAG Rechtsanwälte, auch über die Besonderheiten der Objektfinanzierung detailliert aufgeklärt werden müssen, damit die Anleger die mit der Beteiligung verbundenen Risiken überhaupt nachvollziehen können. Insbesondere die Möglichkeit eines Nachbesicherungsanspruchs für das kreditgebende Bankenkonsortium und die mit der teilweisen Finanzierung des Fondsobjekts in Schweizer Franken verbundenen Wechselkursrisiken hätte dabei umfassend erläutert werden müssen.

Zudem wurde von der Fondsgesellschaft ein für die Commerzbank AG sehr lukratives Zinssicherungsgeschäft abgeschlossen. Dieses sollte der Fondsgesellschaft eigentlich bei Ablauf der Zinsfestschreibung zum 30.12.2011 einen Nominalzinssatz von 5,1525 % p.a. sichern. Aktuell führt dieses Zinsswap-Geschäft jedoch dazu, dass im Zeitraum von 2012 bis 2022 entsprechend der mit der Commerzbank AG seinerzeit getroffenen Vereinbarung der überwiegende Teil des Objektertrags zur Bedienung der Zinslast für das Zinsswapgeschäft verwendet werden muss. Im Ergebnis hätte dadurch keine Liquidität mehr zur Verfügung gestanden, um die Nachbesicherungsansprüche der Helaba zu erfüllen. Dies aber würde zu einem vertraglichen Kündigungsrecht der Helaba bezüglich des Kreditvertrages für die Objektfinanzierung und damit zu einem erheblichen Risiko für die beabsichtigte Weiterführung der Fondsgesellschaft führen.

Hinzu kommen wesentliche Prospektfehler, die eine ordnungsgemäße Aufklärung der Anleger anhand des Prospekts ausschließen und weitere Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank begründen können. Im Rahmen der geltend zu machenden Schadensersatzansprüche können die Anleger ihr eingesetztes Kapital zurückverlangen und auch den entgangenen Gewinn aus einer bei ordnungsgemäßer Aufklärung erworbenen Alternativanlage als Schaden ersetzt verlangen.

Allerdings ist hierbei der drohende Ablauf der Verjährungsfrist zu beachten. Die Fondsanteile wurden ausschließlich in den Jahren 2001 und 2002 vertrieben. Damit tritt die Verjährung der Schadensersatzansprüche im Jahr 2012 taggenau mit dem Ende des Tages ein, an dem die Anleger die Beitrittserklärung zu der Fondsgesellschaft unterzeichnet haben. Zur Verdeutlichung: Wurde die Beitrittserklärung am 15. Juni 2002 unterzeichnet, so tritt die Verjährung am Ende des 15. Juni 2012 ein. Die Schadensersatzansprüche können nach Ablauf der Frist nicht mehr erfolgversprechend durchgesetzt werden.

Betroffene Anleger können sich der BSZ e.V. Interessengemeinschaft „CFB 142“ (CFB Frankfurt/Main Sachsenhausen) anschließen.

Foto: Rechtsanwalt und BSZ e.V. Vertrauensanwalt Jan Henning Ahrens

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Dieser Text gibt den Sachstand und Beitrag vom 28.Januar 2012 wieder. Eventuell später eintretende Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt und können zu einer anderen Einschätzung führen.