In den 90er Jahren wurden hunderttausende völlig überteuerte Immobilien veräußert. Den unbedarften Anlegern wurde erklärt, dass es sich um ein "Rundumsorglospaket" handle und sie sich um nichts kümmern müssten. Ein Treuhänder würde alles Weitere erledigen. Die Anleger würden ein werthaltiges Produkt erwerben, welches sie nicht nur steuerlich absetzen, sondern nach 10 Jahren mit Gewinn weiterveräußern könnten, so die Versprechung der Vertriebe. Tatsächlich waren die Objekte aufgrund der hohen weichen Kosten von regelmäßig knapp 25 % und Innenprovisionen in Höhe von mehr als 18 % kaum mehr als die Hälfte des kalkulierten Gesamtaufwands wert. Wer heute versucht, sein "werthaltiges" Immobilienobjekt zu veräußern, erhält regelmäßig nicht mehr als 25-30 % des damals bezahlten Gesamtaufwandes. Finanziert wurden die Objekte in den 90er Jahren überwiegend durch die damalige HypoBank AG.
Doch wer meint, die Schrottimmobilienwelle der 90er Jahre sei lange vorbei, der irrt. Das Karussell der schnelllebigen, provisionshungrigen Vertriebe nebst finanzierenden Banken dreht sich weiter. So werden aktuell denkmalgeschützte Steuersparobjekte in Orten wie Leipzig und Chemnitz zu wucherisch überhöhten Preisen verkauft, die sich durch Mieteinnahmen und Steuerersparnis von selbst tragen sollen. Eine Rentabilität der Objekte von heute als auch damals ist jedoch nicht zuletzt aufgrund der hohen Vertriebsprovisionen unmöglich. Hinzu kommt, dass überwiegend baulich marode Objekte für angeblich günstiges Geld angeboten werden. Bei vielen dieser Objekte ist der Sanierungsstau so hoch, dass sich eine Sanierung nicht lohnt oder zumindest fast so viel kostet wie die Immobilie selbst. Nach unseren bisherigen Erkenntnissen werden die heutigen Immobilienobjekte überwiegend durch die GMAC-RFC, die DKB und die Hanseatic Bank finanziert.
News / Aktuelle Urteile
Durch die jüngsten Urteile und Entwicklungen in der Rechtsprechung wurden die Anlegerrechte in Sachen Schrottimmobilien erheblich gestärkt. So hat der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des BGH in seiner Entscheidung am 29. Juni 2010, Az: XI ZR 104/08 eine arglistige Täuschung der Anleger über die Höhe der Vertriebsprovisionen durch irreführende Angaben im sogenannten "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag" angenommen. Infolgedessen bejahte der BGH eine Schadensersatzpflicht wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung der dort beklagten Banken, welche die Wohnungen der klagenden Anleger finanziert hatten.
Diese Rechtsprechung zur arglistigen Täuschung mittels so genannter Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge hat der Bundesgerichtshof am 11. Januar 2011, Az: XI ZR 220/08 fortgeschrieben. Der BGH entschied erneut über Schadensersatzansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit so genannten "Schrottimmobilien". In den streitgegenständlichen Fällen hatten die klagenden Anleger ebenfalls die Banken auf Rückabwicklung kreditfinanzierter Immobilienkäufe in Anspruch genommen. Da die Berufungsgerichte die Klagen der Anleger abgewiesen hatten, wurden die Urteile vom BGH in acht von elf Fällen aufgehoben und zur weiteren Klärung an die Berufungsgerichte zurückverwiesen. Bei den anderen drei Fällen standen Vergleiche im Raum.
Diese aktuelle Entwicklung in der Rechtsprechung zeigt, dass die damals finanzierenden Banken mit erheblichen Erfolgsaussichten in Anspruch genommen werden können, soweit ein entsprechender Sachverhalt zugrunde liegt. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.
Verjährungsproblematik Schrottimmobilien
Spätestens zum 31.12.2011 besteht die Gefahr, dass Ansprüche der Erwerber, die vor dem 01.01.2002 eine Schrottimmobilie gekauft haben, verjähren. Die seit dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz für Schadensersatzansprüche maßgebliche 3-jährige Verjährungsfrist beginnt zum Ende des Jahres zu laufen, in welchem der Erwerber von den anspruchsbegründenden Umständen und von der Person des Gegners Kenntnis erlangt hat oder erlangt haben müsste. In praktisch allen uns bekannten Fällen haben Erwerber jedenfalls keine Kenntnis in Bezug auf die hohen Innenprovisionen.
Allerdings führte der Gesetzgeber mit der sogenannten Schuldrechtsreform eine kenntnisunabhängige, absolute Verjährungsfrist für Altfälle von 10 Jahren ein. Ansprüche aus einem Immobilienerwerb vor dem Jahr 2002 verjähren somit zum 31.12.2011. Diese Problematik ist der Mehrzahl der geprellten Erwerber nicht bekannt. Auf diese Unkenntnis bauen die Verantwortlichen, wie die in die Finanzierung der Schrottimmobilien involvierten Banken sowie die verschiedenen Vertriebe.
Erwerber, die ihre Rechte wegen fehlerhafter Beratung und arglistiger Täuschung durchsetzen wollen, sollten daher- nicht zuletzt vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen.
Fazit des BSZ e.V.:
Kein Anleger sollte auf seinem Schaden sitzen bleiben, ohne zumindest den Versuch gestartet zu haben, Schadenersatz zu bekommen! In dieser Situation sprechen wichtige Argumente für den Beitritt zu einer BSZ® Interessengemeinschaft. Für weitere Informationen können sich betroffene Anleger der BSZ e.V. Interessengemeinschaft „Schrottimmobilien / Immobilienrückabwicklung" anschließen.
Foto: Rechtsanwältin und BSZ e.V. Vertrauensanwältin Anja Richter
BSZ® Bund für soziales und ziviles Rechtsbewusstsein e.V.
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Dieser Text gibt den Beitrag vom 20.05.2011 wieder. Eventuelle spätere Veränderungen des Sachverhaltes sind nicht berücksichtigt.
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